¿Merece la pena invertir en subastas judiciales? Lo que nadie te cuenta
¿Merece la pena invertir en subastas judiciales? Respuesta honesta de dos operadores: para quién sí, para quién no, cuánto tiempo pide y qué nadie cuenta.
Subastas inmobiliarias · España Compramos pisos en subasta con nuestro dinero.
Compramos pisos en subasta con nuestro dinero.
Y te contamos todo.
Somos Alexandre Guardia y Sandra Garriga. Desde 2019 invertimos en subastas judiciales — lo bueno, lo malo y la operación en la que perdimos dinero. Aquí no hay gurús ni promesas: hay método, números reales y los errores que a nosotros nos costaron caros.
Sigue bajando — esto va de números ↓
Nuestro historial, encima de la mesa
0M€ Capital gestionado
0M€ Capital devuelto
0M€ Beneficio generado
0% Retorno medio repartido a inversores
0% Éxito · 49 de 49 cerradas
Datos en vivo de Invernova, nuestra firma de coinversión (se actualizan automáticamente con cada operación). Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras — quien te diga lo contrario, te vende humo.
EXP. 47 Comprada y vendida · Cala Gamba, Palma
La compramos en el juzgado.
La vendimos a mercado.
Adjudicada en subasta · mayo 2022168.027 €
Reforma, gastos e impuestos+25.795 €
Vendida · agosto 2026375.000 €
+0 % 181.178 € de beneficio sobre lo que pusimos
El beneficio ya lleva descontados reforma, gastos e impuestos: es el de nuestra hoja de la operación, no la resta de dos precios. El documento es el decreto de adjudicación real — se lee quién pujó (Sandra, por Invernova Trade) y el precio, con solo lo privado tachado. En el curso, esta operación al completo — número a número.
EXP. 23 Comprada y vendida · Dúplex en Rubí, Barcelona
Cuatro años de paciencia.
Bien pagados.
Mejor postura · sept 2021151.200 €
Reforma, gastos e impuestos+44.326 €
Vendida · febrero 2026310.000 €
+0 % 114.474 € — y una lección de paciencia
Esta también te la contamos entera: subasta ganada en 2021, tres años para conseguir la posesión, reforma y venta en 2026. El documento es el decreto real con la mejor postura — los datos personales van tachados, los números no. El beneficio ya lleva descontados reforma, gastos e impuestos — cuatro años de espera incluidos.
EXP. 50 Comprada y vendida · Calle Còrsega 633, Barcelona
En plena Barcelona.
Comprado en el juzgado.
Remate en subasta · feb 2023155.060 €
Reforma, gastos e impuestos+12.536 €
Escritura de venta · 2024360.000 €
+0 % 192.404 € de beneficio en el Eixample
El documento es la escritura de venta real: el precio va resaltado, los compradores y las cuentas van tachados. El remate consta en el decreto del juzgado de Barcelona. Un piso en el Eixample que apenas necesitó obra: por eso el beneficio, ya con gastos e impuestos descontados, se acerca al 115 %.
EXP. 49 Comprada y vendida · Casa con piscina, Lliçà d'Amunt
Una casa con piscina.
Y una lección de Hacienda.
Mejor postura · abril 2023231.111 €
Reforma, gastos e impuestos+89.512 €
Escritura de venta · 2024400.000 €
+0 % 79.377 € — con letra pequeña incluida
En el decreto se lee quién pujó: Sandra, en representación de Invernova Trade. La letra pequeña: dos años después llegó una complementaria de ITP de 40.669 €, y está dentro de esos 89.512 € de reforma, gastos e impuestos que ves arriba. Por eso el 25 % y no más: en el curso te enseñamos ese golpe para que no te lo lleves tú.
Poco dinero, bien puesto.
El resto lo pone la deuda.
No siempre hace falta un gran capital: hace falta encontrar la oportunidad buena. Los tres expedientes que vienen se ganaron apalancándonos en la deuda del propio activo — esas cargas que espantan a casi todo el mundo y que, bien leídas y bien negociadas (quitas, contactos, paciencia), acaba pagándolas otro. Estos son los trucos que enseñamos en el curso.
EXP. 44 Comprada y vendida · Casa en Seva, Barcelona
Adjudicada por 27.000 €.
Valorada en 248.098 €.
Puja + gastos e impuestos42.036 €
Escritura de venta · feb 2023379.000 €
De ahí se pagaron sus dos hipotecas−225.000 €
Lo que volvió a nuestra caja154.000 €
+0 % de beneficio sobre lo que pusimos
La casa arrastraba dos hipotecas anteriores (138.250 € y 220.000 € de principal — están en el acta, sin tachar). Por eso Hacienda la adjudicó por 27.000 € valiendo 248.098 €, y por eso nadie más pujaba. Se vendió por 379.000 €, pero de ese dinero salieron las cargas: lo honesto no es contar los 379.000, es contar que pusimos 42.036 € y recuperamos 154.000 €. Cifras de nuestra hoja de la operación, gastos e impuestos ya descontados.
EXP. 08 Comprado y vendido · Piso en Joan Crespí, Palma
Un piso en Palma
por 10.500 €.
Puja + gastos e impuestos30.649 €
Escritura de venta · sept 2020290.000 €
De ahí se pagó su carga anterior−185.360 €
Lo que volvió a nuestra caja104.640 €
+0 % de beneficio sobre lo que pusimos
La puja fueron 10.500 € por un piso de 97 m² en Palma: llevaba encima más de 200.000 € de cargas y por eso nadie lo quería. Solo el impuesto de la compra costó más que el propio piso (17.234 €). Se escrituró en 290.000 €, pero de ahí salió la carga: pusimos 30.649 € y recuperamos 104.640 €. Encontrar la oportunidad vale más que tener capital.
EXP. 26 Comprada y vendida · Nave industrial, Reus
Una nave industrial.
El mismo truco.
Puja + gastos e impuestos56.695 €
Escritura de venta · 2022187.127 €
La hipoteca la pagó el comprador−47.127 €
Lo que volvió a nuestra caja149.631 €
+0 % de beneficio sobre lo que pusimos
Aquí la jugada está escrita en la propia escritura, sin tachar: el comprador retuvo 47.126,91 € del precio y pagó él la hipoteca directamente al banco. Nosotros pusimos 56.695 € entre puja, gastos e impuestos, y recuperamos 149.631 €. La deuda del activo, trabajando a nuestro favor.
Ponemos cara, nombre y dinero
Somos Alexandre Guardia y Sandra Garriga. Desde 2019 compramos pisos en subasta judicial con Invernova, nuestra firma de coinversión: primero con nuestros ahorros, hoy también junto a inversores privados. Aquí no escribimos de oídas — cada guía sale de expedientes que hemos estudiado y de pujas que hemos ganado (o perdido) con nuestro propio dinero.
Qué vas a encontrar aquí
📚 El blog
Guías prácticas de subastas: cargas, pujas, desahucios, financiación. Escrito por quienes van a las subastas, no por quien escribe de ellas.
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Nuestro método completo, de la búsqueda a la venta. En preparación — apúntate a la lista de espera y sé el primero.
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Si prefieres que pujemos juntos: en Invernova coinvertimos con inversores privados, siempre con nuestro capital dentro.
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La Puja Maestra, también en audio
Estamos grabando el podcast: primero nuestras operaciones, número a número — después, empresarios del real estate contando las suyas. Sin humo, como todo lo demás.
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