Los 5 errores del novato en su primera subasta
Estos cinco errores los hemos visto repetirse una y otra vez desde 2019. Alguno lo hemos cometido nosotros y nos costó dinero de verdad. Apúntalos: cualquiera de ellos puede convertir un “chollo” en un agujero.
1 · Pujar sin leer la certificación de cargas
El error rey. En una subasta no siempre compras el inmueble “limpio”: hay cargas anteriores a la que ejecuta que sobreviven a la subasta y te las quedas tú. Una hipoteca previa, un embargo anterior, un censo… Si no sabes leer la certificación registral y el auto, no sabes lo que estás comprando. Punto.
Regla nuestra: sin certificación de cargas leída y entendida, no hay puja. Sin excepciones, por bonito que sea el piso.
2 · Enamorarse del descuento sobre la valoración
“Sale por el 50% de su valor” no significa nada. La valoración de subasta es un número administrativo que puede estar años desfasado, arriba o abajo. Lo único que importa es el precio de MERCADO real de ese inmueble hoy, en esa calle, en ese estado — y eso se comprueba con testigos reales, no con el papel de la subasta.
3 · No contar TODOS los costes
El precio de adjudicación es solo el principio: impuestos (ITP), gastos de cancelación de cargas, posesión, comunidad atrasada que por ley te toca asumir, reforma, meses de espera hasta tener las llaves… El novato calcula “compro por X, vale Y, gano la diferencia”. El que sobrevive calcula la lista completa. Nuestra plantilla de costes tiene más de quince líneas — y todas han dolido alguna vez.
4 · Ignorar la ocupación
¿Está vacío? ¿Vive el deudor? ¿Hay un alquiler anterior a la hipoteca (que puede tener derecho a quedarse)? Cada escenario tiene tiempos y costes completamente distintos. No es lo mismo un piso vacío que uno con un ocupante con título: los dos pueden ser buenas compras, pero A PRECIOS distintos. Pujar sin saber cuál de los dos compras es jugar a la ruleta.
5 · Pujar el máximo “porque ya que estamos”
La subasta es traicionera: te calientas, sube otro, subes tú… y de pronto has pagado precio de mercado por un piso con papeleo y sin llaves. Nosotros fijamos el precio máximo POR ESCRITO antes de pujar — con nuestros números, fríos — y no lo movemos ni un euro durante la subasta. Si se pasa, que se lo lleve otro. Siempre hay otra subasta.
¿La buena noticia? Los cinco errores se evitan con método y paciencia. De eso irá el curso que estamos preparando — el proceso completo que usamos nosotros, con las plantillas incluidas. Apúntate a la lista de espera si quieres que te avisemos.
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