6 de octubre de 2026 · Alexandre Guardia y Sandra Garriga

Cuánto dinero necesitas de verdad para empezar en subastas (sin redondear hacia abajo)

Para pujar por un inmueble en una subasta judicial hay que consignar un depósito: el 20 % de su valor de subasta si la ejecución empezó a partir del 3 de abril de 2025, el 5 % si empezó antes. Para comprarlo necesitas el 100 % del precio en 20 o 40 días, según el caso, más los impuestos, más lo que arrastre el piso, más un colchón. Esa distancia entre pujar y comprar es donde más gente se hace daño al empezar. Compramos en subasta con nuestro propio dinero desde 2019 y prometimos contar cuánto hace falta de verdad, sin redondear hacia abajo. Aquí va, por capas y con un ejemplo inventado.

La respuesta corta: el depósito es la entrada, no el precio

El Portal de Subastas del BOE te pide consignar un depósito para poder pujar. Fíjate en el detalle: se calcula sobre el valor de subasta, no sobre tu puja. Si el bien sale por 120.000 € y tú piensas pujar 60.000 €, el depósito es de 24.000 € con la regla nueva (6.000 € con la antigua). Los vídeos de “empieza en subastas con poco dinero” siguen hablando del 5 %, y para buena parte de lo que se publica hoy ya no es verdad. En cualquier caso, es la entrada al juego, no el juego.

Si ganas, el resto se paga en plazo: 20 días desde el cierre de la subasta o 40 días desde la aprobación del remate, según el régimen. Si no pagas, pierdes el depósito. Así que la pregunta correcta es cuánto necesitas tener antes de pujar para poder comprar y aguantar después.

Ojo: desde 2025 el depósito ya no es el 5 %

Hasta el 2 de abril de 2025, el depósito en las subastas judiciales era el 5 % del valor de subasta y el resto se pagaba en 40 días desde la aprobación del remate. La Ley Orgánica 1/2025 cambió la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero solo para las ejecuciones iniciadas a partir del 3 de abril de 2025. Las anteriores siguen con las reglas de antes. Resultado: hoy conviven los dos regímenes en el portal, y en cada subasta hay que mirar cuál toca.

Con la regla nueva, el Letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir ese porcentaje, y si la puja no llega al 70 % los 20 días cuentan desde el requerimiento que se hace tras aprobarse el remate. ¿Cómo sabes cuál aplica? Por la fecha de inicio de la ejecución, y sobre todo por lo que dicen el edicto y la ficha del Portal de Subastas: el importe del depósito sale ahí, ya calculado. No lo deduzcas tú. En las subastas de Hacienda (AEAT), de la Seguridad Social, notariales y concursales, el depósito lo fija cada anuncio.

Para tu bolsillo, el cambio es de primera. En un piso de 120.000 € de valor de subasta pasas de inmovilizar 6.000 € a 24.000 € solo por pujar, y con la mitad de días para pagar el resto. El dinero total de la compra no cambia (el depósito cuenta como parte del precio), pero lo que tienes que tener líquido antes de saber si ganas se multiplica por cuatro.

El dinero por capas: un ejemplo hipotético

Inventemos un piso. Valor de subasta: 120.000 €. Te lo adjudicas por 84.000 €, justo el 70 % del valor de subasta. Hacemos las cuentas con la regla nueva y, entre paréntesis, con la antigua. Los importes son orientativos y dependen de tu comunidad autónoma, del estado del piso y de lo que arrastre; no son una previsión, sirven para ver la forma del problema.

Sumadas las capas, el piso hipotético adjudicado por 84.000 € pide tener disponibles del orden de 100.000 a 115.000 € antes de pujar: entre un 20 % y casi un 40 % más que el precio de remate, y eso sin reforma seria. El detalle de cada impuesto y gasto está en la guía de impuestos y gastos al comprar en subasta de subastas.ai; lo que queremos que te lleves es la forma: la capa grande es el precio, pero las pequeñas te pillan sin dinero.

Dos avisos: el ITP va calculado sobre el precio de adjudicación para simplificar (confirma la base que aplica tu comunidad), y no hay cargas que sobrevivan a la subasta porque en este piso inventado no las hay. En uno real pueden ser la capa más gorda, y se leen antes en la certificación (cargas y gravámenes en subastas).

Lo que la hipoteca no te va a resolver

La pregunta que más nos hacen: “¿y si pido hipoteca?”. Puedes, pero en nuestra experiencia la hipoteca, si llega, llega tarde para dos cosas.

La primera es el depósito. Ningún banco financia el depósito para pujar por algo que todavía no es tuyo y quizá nunca lo sea. Ese dinero es tuyo, líquido y antes de empezar. Y con la regla nueva ya no son 6.000 €: en nuestro piso inventado son 24.000 €.

La segunda es el plazo: 20 días desde el cierre con la regla nueva, 40 desde la aprobación del remate con la antigua. El banco quiere tasación, nota simple y un título que inscribir, y ese título es el decreto de adjudicación, que llega después del remate. Entre tasación, riesgos y firma, 40 días se consumen con una facilidad que asusta; 20, todavía más. Es muy fácil que el banco te diga que sí con el dinero llegando tres semanas tarde. En subasta, tarde es perder el depósito.

Nuestra regla es simple: el dinero del precio completo tiene que estar antes de pujar. Si la hipoteca entra, que entre después, para recuperar liquidez con el piso ya inscrito. Las vías están en cómo financiar una compra en subasta; léela, pero no construyas la operación sobre la esperanza de que el banco corra más que el juzgado. No corre.

El colchón no es opcional (y el dinero parado no cobra)

Hay una línea de la tabla que casi todo el mundo quiere tachar: el colchón. “Ya si eso”. No. Es la diferencia entre una operación incómoda y una que te obliga a vender con prisa, la forma más segura de perder dinero en esto.

Lo que cubre no es abstracto: los meses en que el piso es tuyo pero no tienes las llaves (comunidad, IBI, seguro), el procedimiento si hay alguien dentro, la sorpresa cuando por fin entras, el retraso del juzgado. Cada paso de lo que pasa después de ganar una subasta es un mes potencial en el que el dinero sigue saliendo.

Y lo que nos costó asumir: todo ese dinero está parado y no cobra nada. El depósito en la cuenta del juzgado no genera intereses; el precio pagado tampoco hasta que el piso produce; el colchón, por definición, está quieto. Ese coste no sale en ninguna factura; lo contamos en ¿merece la pena invertir en subastas?.

Un detalle que casi nadie sabe: si pujas con reserva de postura, tu depósito sigue bloqueado aunque no ganes, hasta que el ganador pague. Lo marcas pensando “si él falla me lo quedo yo” y acabas con 24.000 € retenidos (6.000 € con la regla antigua) por una subasta que ya perdiste.

Por qué empezamos corto (y te lo recomendamos)

Con la tabla delante, parece que esto es solo para quien tiene mucho dinero. No exactamente: es para quien tiene el dinero completo de la operación que elige. Y la operación se puede elegir pequeña.

Si empezáramos hoy, empezaríamos por algo modesto. Un garaje, un trastero, un piso pequeño en una zona que conoces. Las capas son las mismas (un garaje también tiene depósito, plazo de pago, ITP y cerradura), pero cada una es pequeña, y eso cambia tres cosas:

• El error cuesta poco. En tu primera subasta vas a leer mal algo. Mejor en un trastero que en un piso de 300.000 €.
• El plazo de pago da menos miedo. Puedes tener el dinero completo sin descapitalizarte.
• Aprendes el circuito entero. Consignar, pujar, decreto, Registro, ITP, llave. Hacerlo una vez vale más que leerlo diez.

Lo que no recomendamos es “empezar corto” al revés: un piso grande con el dinero justo porque el descuento parece bueno. Eso es empezar al límite. Dos de los cinco errores del novato son de dinero; y si aún estás en cómo funciona esto, empieza por qué es una subasta judicial.

Nuestra regla: nunca con el dinero justo ni con el único colchón

No tenemos un número mágico; tenemos una regla.

1. Antes de pujar, todas las capas en una cuenta. Precio completo, impuestos, trámites, lo que arrastre el piso y el colchón. Si falta una capa, no se puja.
2. El colchón no sale del colchón de casa. Es dinero que puedes tener parado muchos meses y, en el peor caso, perder en parte. Si es el único ahorro de la familia, no es dinero para subastas, y no pasa nada.
3. Si no cabe entero, bajamos de tamaño, no de capas. Un inmueble más pequeño antes que recortar el colchón o confiar en que el ITP “ya veremos”.
4. Entrenar en seco antes de poner un euro. Seguir subastas reales, hacer la tabla de capas y comparar con lo que pasó. Es gratis, es aburrido y es lo que más nos habría ahorrado. Para eso está el área gratis.

Pronto publicaremos cómo pasamos de esta tabla a la puja máxima que escribimos antes de abrir el portal: ahí es donde el dinero se decide de verdad.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es el depósito para pujar en una subasta judicial?

Depende de cuándo empezó la ejecución. En las iniciadas desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), el 20 % del valor de subasta en inmuebles y el 10 % en muebles, con un mínimo de 1.000 €; en las anteriores, el 5 %. Siempre sobre el valor de subasta, no sobre tu puja, y la cifra exacta sale en la ficha del Portal del BOE. Se consigna antes de pujar y, si no ganas, se devuelve al cerrar la subasta, salvo que hayas pujado con reserva de postura: entonces sigue retenido hasta que el ganador pague.

¿Se puede pujar en una subasta sin tener todo el dinero?

Para pujar solo necesitas el depósito. Pero si ganas tienes que pagar el resto en plazo: en inmuebles, 20 días desde el cierre en las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025 (si la puja llega al 70 %) o 40 días desde la aprobación del remate en las anteriores. Si no lo haces, pierdes el depósito. Pujar sin el dinero completo es apostar a que llegará a tiempo.

¿Qué pasa si gano una subasta y no pago?

Pierdes el depósito y la subasta puede seguir su curso sin ti. Nadie te devuelve el depósito (con la regla nueva, el 20 % del valor de subasta) por haber “casi” conseguido la financiación; por eso el dinero tiene que estar cerrado antes de pujar.

¿Se puede pedir una hipoteca para comprar en subasta?

Se puede, con dos límites: el depósito no lo financia nadie, y 20 o 40 días rara vez bastan para que un banco tase, apruebe y firme sobre un decreto recién notificado. En la práctica sirve más para recuperar liquidez después que para pagar el remate a tiempo.

El siguiente paso no es pujar: es hacer esta tabla con una subasta real ya cerrada y ver si cuadra. En el área gratis tienes la hoja de la operación con todas las capas para practicar sin poner un euro. Si quieres el método completo, con nuestros errores incluidos, apúntate a la lista de espera del curso. Sin prisa: siempre hay otra subasta.