Tipos de subastas inmobiliarias: judicial, notarial, Hacienda, Seguridad Social y concursal
Mismo Portal, misma pantalla, cinco juegos de reglas. El primer susto que nos dimos no fue por un piso: fue por leer un anuncio de Hacienda con la cabeza puesta en la Ley de Enjuiciamiento Civil. El depósito no era el que creíamos, el plazo tampoco, y la hipoteca del banco seguía encima del piso. Desde entonces, antes de mirar el inmueble miramos quién lo vende.
La ficha técnica de cada tipo ya existe: la teoría completa está en subastas.ai. Esta clase va de tener el anuncio delante y saber en diez segundos qué tienes y qué cambia.
Qué vas a aprender: a reconocer el tipo por tres datos del anuncio, qué leemos distinto en cada uno, en cuáles entramos más y por qué, y a clasificar tres anuncios cerrados.
Cómo saber qué tipo de subasta es con el anuncio delante
Tres datos, siempre en el mismo orden.
Quién la convoca. En el Portal de Subastas del BOE es el campo «Autoridad gestora». Juzgado de Primera Instancia: judicial. Juzgado de lo Mercantil: casi seguro concursal. Notaría: notarial. Dependencia de Recaudación de la Agencia Tributaria: Hacienda. Unidad de Recaudación Ejecutiva: Seguridad Social.
Dónde se publica. Judiciales, notariales y las de la AEAT van por el Portal del BOE, y la ficha trae el campo «Tipo de subasta». Las concursales, a veces; las de la Seguridad Social hay que buscarlas en su sede electrónica y en los boletines.
Cómo se llama el expediente. «Autos» y «ejecución»: judicial. «Venta extrajudicial»: notarial. «Procedimiento de apremio»: administrativa, de Hacienda o de la Seguridad Social según quién firme. «Concurso» y «plan de liquidación»: concursal. Esos tres datos te dicen qué documento abrir; ese documento decide lo demás. Si nunca has abierto una ficha, empieza por los primeros pasos en una subasta judicial.
Judicial: la que marca la LEC, hoy con dos regímenes
La convoca un juzgado en una ejecución hipotecaria u ordinaria, la tramita el letrado de la Administración de Justicia y el anuncio es el edicto (qué es una subasta judicial). Es en la que más entramos: las reglas están en la ley.
Lo que miramos distinto es la fecha de inicio de la ejecución: conviven dos regímenes y cuál te toca lo decide cuándo empezó el procedimiento, no la fecha de la subasta. Esa fecha está en el edicto. En la ficha del Portal no sale tal cual, pero el depósito suele delatarla: si es la quinta parte del valor de subasta, régimen nuevo.
- Ejecuciones iniciadas hasta el 2 de abril de 2025: depósito del 5 % del valor de subasta y 40 días desde la aprobación del remate para pagar el resto.
- Ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025): depósito del 20 % en inmuebles y del 10 % en muebles, con un mínimo de 1.000 €, que el letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir; y, en inmuebles con una puja igual o superior al 70 % del valor de subasta, 20 días desde el cierre de la subasta para pagar el resto.
El detalle, en qué depósito hay que consignar y en el plazo para pagar una subasta. Lo demás que leemos: las cargas anteriores, que se quedan con el piso (la nota simple: cómo leerla), la situación posesoria del edicto y el 70 %. Y la cesión de remate, reservada aquí al ejecutante y a los acreedores posteriores: tú compras para ti.
Notarial, Hacienda, Seguridad Social y concursal: el anuncio manda
En las otras cuatro, depósito, plazo de pago y condiciones no están en la LEC: los fija cada anuncio o pliego. Por eso no te damos porcentajes ni días. Lo fijo es qué documento leer y qué suele cambiar.
Notarial: venta extrajudicial ante notario
La convoca un notario a instancia del acreedor hipotecario, porque la escritura de hipoteca pactó esta vía. Manda el anuncio publicado en el Portal: depósito, cómo se consigna y en cuánto se paga.
Qué suele cambiar: adjudica el notario y el título es la escritura, no un decreto. No hay juez detrás: si está ocupado, la posesión es otro procedimiento, aparte y después. Las cargas posteriores se cancelan, pero el cómo lo tramita la notaría: pregúntalo antes de pujar. En nuestra experiencia, una vez cerrada va más rápido, y una notaría coge el teléfono. Más en subastas notariales.
Hacienda (AEAT): apremio
La convoca la Agencia Tributaria por deudas en apremio: el bien está embargado, no hipotecado a favor de Hacienda. Manda el anuncio con sus condiciones: depósito, forma de pago, plazo y qué pasa si no pagas.
Qué suele cambiar: adjudica la mesa de subasta y el título es la certificación del acta de adjudicación. La Administración no se ocupa de la posesión. Lo que más nos sorprendió: como el embargo de Hacienda suele ser posterior a la hipoteca del banco, la hipoteca se queda con el piso. Un piso de Hacienda no se mira sin la nota simple al lado. Más en subastas de la AEAT y de la Seguridad Social.
Seguridad Social (TGSS): apremio
La convoca la Tesorería General de la Seguridad Social, a través de su Unidad de Recaudación Ejecutiva, por cuotas en apremio. Manda el anuncio con su pliego: depósito, plazo de pago, devolución del depósito y cómo se puja (presencial, por sobre o por internet: lo dice el anuncio). Con las cargas anteriores y la posesión, el mismo cuidado que en Hacienda. Es en el que menos entramos: cuesta más encontrar anuncios que valgan la pena.
Concursal: el plan de liquidación es la ley
La convoca un Juzgado de lo Mercantil dentro de un concurso de acreedores, y la lleva la administración concursal. Puede salir en el Portal del BOE, y ahí aparece como judicial: la delatan «Mercantil» y «concurso». O por una entidad especializada, o en venta directa a la mejor oferta. Manda el plan de liquidación, o las condiciones de la administración concursal con el visto bueno del juzgado: depósito, plazos y cómo se adjudica.
Qué suele cambiar: no apliques el 70 % ni los plazos de la judicial. Qué cargas se cancelan lo dicen el auto del juez y el plan; la hipoteca puede subsistir o cancelarse: léelo, no lo deduzcas. La ficha técnica, en qué es una subasta concursal.
Ayuntamientos y otras administraciones también subastan inmuebles, con sus propios pliegos: se leen enteros.
Tabla comparativa de los tipos de subasta
| Tipo | Quién la convoca | Dónde se publica | Quién la tramita | Depósito y plazos | Qué miramos distinto |
|---|---|---|---|---|---|
| Judicial | Juzgado de Primera Instancia (ejecución hipotecaria u ordinaria) | Portal del BOE | El juzgado | LEC: 5 % y 40 días desde la aprobación del remate (ejecuciones iniciadas hasta el 2-4-2025); 20 % inmuebles, 10 % muebles, mínimo 1.000 €, y 20 días desde el cierre con puja ≥ 70 % (iniciadas desde el 3-4-2025, Ley Orgánica 1/2025) | Fecha de inicio de la ejecución, edicto, cargas anteriores, ocupación, 70 % |
| Notarial | Notario, a instancia del acreedor hipotecario | Portal del BOE | La notaría | Los fija el anuncio | Adjudica el notario (escritura); posesión aparte; cancelación de cargas posteriores |
| Hacienda (AEAT) | Agencia Tributaria (apremio) | Portal del BOE | Mesa de subasta de la AEAT | Los fija el anuncio | Hipoteca anterior al embargo; posesión por tu cuenta; se cae si el deudor paga |
| Seguridad Social (TGSS) | TGSS, Unidad de Recaudación Ejecutiva (apremio) | Sede de la Seguridad Social y boletines | La TGSS | Los fija el anuncio y el pliego | Formato de la puja; cargas anteriores; posesión por tu cuenta |
| Concursal | Juzgado de lo Mercantil, administración concursal | Portal del BOE (figura como judicial), entidad especializada o venta directa | Administración concursal | Los fija el plan de liquidación | Plan de liquidación; auto de cancelación de cargas; sin regla del 70 % |
Errores típicos (alguno lo hemos hecho)
- Aplicar las reglas de la judicial a una administrativa. Depósito, plazo y 70 % son de la LEC; en las demás manda el anuncio.
- Dar por hecho que el depósito es el mismo. Ni el porcentaje, ni cómo se consigna, ni cuándo vuelve.
- Tomar una concursal por una judicial porque sale en el Portal. El plan de liquidación cambia las reglas.
- Creer que un piso de Hacienda viene limpio. El embargo suele ir detrás de la hipoteca.
- Leer la ficha y no el anuncio. La ficha resume; el anuncio manda.
Los que cuestan dinero están en los errores del novato en su primera subasta.
Ejercicio práctico: tres anuncios cerrados, tres etiquetas
Abre el Portal de Subastas del BOE, filtra por concluidas y elige tres de inmuebles: una judicial, una notarial y una de la Agencia Tributaria. Solo cerradas: en las vivas no se entrena, se decide. Con cada una:
- Apunta quién la convoca, dónde se publica y cómo se llama el expediente. Clasifícala.
- Abre el documento que manda y apunta de dónde salen depósito y plazo de pago. En la judicial, busca la fecha de inicio de la ejecución y decide qué régimen aplica.
- Escribe quién adjudica y qué título recibirías: decreto, escritura o certificación del acta.
- Anota qué dice cada documento sobre cargas y ocupación, y qué no dice.
- Una línea final: qué habrías hecho distinto en tu puja.
En la hoja de la operación del área gratis hay una casilla para el tipo y otra para el documento que manda. Y si quieres que miremos un anuncio ya clasificado: revisión de una subasta.
Reconocer el tipo es el primer filtro, no el último: después vienen la nota simple, las cargas, la ocupación y el número en el papel. Cómo encaja en el método está en cómo aprender a invertir en subastas; si quieres hacerlo con nosotros, apúntate a la lista de espera del curso. Sin prisa: el Portal publica subastas todos los días.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé qué tipo de subasta es la que estoy mirando?
Mira quién la convoca, dónde se publica y cómo se llama el expediente (autos, venta extrajudicial, apremio, concurso). En el Portal del BOE, el campo «Tipo de subasta» y la autoridad gestora lo dicen en dos líneas. Una concursal puede aparecer como judicial: la delata el Juzgado de lo Mercantil.
¿Cuáles son las diferencias entre una subasta judicial y una administrativa?
En la judicial, depósito y plazo de pago los marca la Ley de Enjuiciamiento Civil (dos regímenes: ejecuciones iniciadas antes o desde el 3 de abril de 2025, Ley Orgánica 1/2025) y adjudica el juzgado. En una administrativa de Hacienda o de la Seguridad Social los fija cada anuncio o pliego, adjudica una mesa de subasta y la Administración no se ocupa de la posesión.
¿El depósito es el mismo en todos los tipos de subasta?
No. En la judicial lo fija la ley: el 5 % del valor de subasta en ejecuciones iniciadas hasta el 2 de abril de 2025, y el 20 % en inmuebles (10 % en muebles, mínimo 1.000 €) en las iniciadas desde el 3 de abril de 2025 con la Ley Orgánica 1/2025. En notariales, AEAT, Seguridad Social y concursales lo fija cada anuncio, pliego o plan de liquidación.
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