13 de octubre de 2026 · Alexandre Guardia y Sandra Garriga

Primeros pasos en una subasta judicial: de encontrarla a pujar, con un ejemplo

La primera vez que abrimos el Portal de Subastas del BOE lo cerramos a los diez minutos: demasiadas pestañas, demasiados números y ninguna idea de cuál importaba. Compramos en subasta con nuestro propio dinero desde 2019 y el recorrido sigue siendo el mismo: identificarte, encontrar la subasta, leer la ficha y el edicto, pedir la nota simple, consignar el depósito y pujar. La teoría de cada pieza ya está escrita en cómo empezar en subastas judiciales; esta clase es para hacerlo, con una ficha delante.

Qué vas a aprender: qué tener listo antes de que aparezca la subasta que te interesa; cómo leer una ficha del Portal en orden, sin saltarte el dato que decide qué régimen aplica; qué mirar en el edicto y en la nota simple; cómo se consigna y cómo se puja; y qué pasa después.

Antes de la subasta: certificado digital (o Cl@ve) y alta en el Portal

El Portal de Subastas no tiene sala ni mostrador. Para cualquier cosa que no sea mirar necesitas identificarte electrónicamente: certificado de persona física de la FNMT, DNI electrónico o Cl@ve. El de la FNMT es gratuito y tiene tres pasos: solicitud en su sede, acreditación de identidad (en una oficina de registro, con cita, o por videoidentificación cuando está disponible) y descarga en el mismo ordenador y navegador desde el que lo pediste (certificado digital para subastas).

Con el certificado instalado, el alta en el Portal son minutos: entras, aceptas las condiciones de uso y ya eres usuario. Nuestra regla: certificado y alta la semana en que empiezas a seguir subastas, no la semana en que cierra la que te gusta. Las citas se agotan y una subasta dura 20 días naturales. Lo que pide el Portal, uno a uno, en qué necesito para pujar.

La ficha delante: un ejemplo inventado

Ejemplo inventado, con la misma forma que una ficha real del Portal. Esta subasta no existe: los campos son los que vas a ver; los valores los hemos puesto nosotros para hacer las cuentas.

Tres cosas que esta ficha ya te dice. Primera, el régimen: la fecha de inicio de la ejecución (sale en el edicto) decide si aplica la Ley Orgánica 1/2025 o el régimen anterior, y de ahí sale el depósito, que la ficha ya trae calculado. No lo deduzcas: léelo. Con la regla nueva, el Letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir ese porcentaje. Segunda, tasación y valor de subasta no son el precio: en una hipotecaria el valor de subasta viene de la escritura y puede tener años (valor de subasta y tasación). Tercera, el 70 %: en inmuebles, una puja igual o superior al 70 % del valor de subasta (aquí, 105.000 €) permite aprobar el remate directamente; por debajo, la adjudicación ya no es automática.

Paso a paso: de la búsqueda a la puja

1. Encontrar la subasta. El buscador del Portal filtra por tipo, provincia y estado. Las que se están celebrando, para trabajar; las concluidas, para entrenar (cómo buscar subastas).
2. Leer la ficha entera, pestaña a pestaña: información general (la tabla de arriba), autoridad gestora, bienes (dirección, referencia catastral, número de finca y CRU, situación posesoria, cargas) y documentos. Apunta finca y CRU: los cruzas con todo lo demás.
3. Abrir el edicto. Es el anuncio publicado en el BOE y manda sobre la ficha: número de autos, fecha de inicio de la ejecución, cargas que subsisten, si el bien está ocupado y las condiciones particulares. Al pujar declaras que lo conoces (cómo leer un edicto de subasta); pronto publicaremos la clase con un edicto delante.
4. Pedir la nota simple al Registro de la Propiedad, por internet, con el número de finca o el CRU; la tienes en el día. Comprueba que la finca es la del edicto, quién es el titular y qué cargas hay inscritas; y pídela la semana de la subasta (cómo pedir y leer una nota simple). Las cargas anteriores a la que se ejecuta se quedan con el piso: réstalas de tu puja (cargas y gravámenes en subastas).
5. Escribir tu puja máxima antes de consignar nada: lo que pagarías contando cargas que subsisten, impuestos, trámites, posible ocupación y colchón (cuánto dinero necesitas de verdad). Un número en un papel, antes de abrir el Portal.
6. Consignar el depósito desde la propia ficha. El Portal lo tramita con las entidades financieras colaboradoras; en el ejemplo, 30.000 €. Una vez consignado, pujas por el importe que quieras sin consignar más (qué depósito hay que consignar).
7. Pujar. Escribes el importe y envías. El Portal te deja marcar la reserva de postura: tu depósito queda retenido aunque no ganes, para optar al remate si quien gana no paga. Es una decisión, no una casilla: nosotros solo la marcamos si de verdad compraríamos a ese precio (cómo pujar en una subasta del BOE).

Un matiz que cambia cómo se puja. En las ejecuciones anteriores al 3 de abril de 2025 el Portal muestra la puja más alta y, si entra una mejor en la última hora, el cierre se aplaza una hora (hasta un máximo de 24 horas). En las iniciadas desde esa fecha, con la Ley Orgánica 1/2025, las pujas son secretas hasta el cierre y el plazo es improrrogable: no puedes reaccionar. Pujas tu máximo y esperas (cuánto dura una subasta).

Qué pasa después, en corto

Si tu puja es la mejor y llega al 70 %, el reloj del pago arranca al cerrar: en el ejemplo, con una puja de 105.000 €, 20 días desde el cierre para consignar los 75.000 € que faltan (en el régimen anterior, 40 días desde la aprobación del remate). Si no pagas, pierdes el depósito. Luego, decreto de adjudicación, impuesto, Registro y llaves: plazo para pagar una subasta y qué pasa después de ganar una subasta. Si no ganas, el depósito vuelve por la entidad por la que entró; con reserva de postura, cuando el remate quede resuelto (devolución del depósito).

Errores típicos que hemos visto (y alguno hemos hecho)

• El certificado, el último día. Sin cita no hay certificado, sin certificado no hay alta, y la subasta cierra igual.
• Calcular el depósito sobre tu puja. Va sobre el valor de subasta: en el ejemplo son 30.000 € aunque pienses pujar 90.000 €.
• Fiarse de la ficha y no abrir el edicto. La ficha resume; el edicto manda.
• Pujar con el depósito y “ya veremos” el resto. Con la regla nueva tienes 20 días desde el cierre; con la anterior, 40 días desde la aprobación del remate. Ningún banco corre tanto. El dinero completo, antes de pujar.
• Esperar al último minuto en régimen nuevo. Sin puja visible ni prórroga, solo da prisa.

Los que más dinero cuestan están en los errores del novato en su primera subasta; si aún estás en qué es cada cosa, empieza por qué es una subasta judicial.

Ejercicio práctico: una ficha cerrada, veinte minutos

Abre el Portal de Subastas del BOE, busca una subasta judicial de vivienda ya concluida (el buscador deja filtrar por estado) y haz esto con ella:

1. Copia el identificador, la autoridad gestora y el número de autos.
2. Descarga el edicto y busca la fecha de inicio de la ejecución. Decide: ¿régimen de la Ley Orgánica 1/2025 o anterior? Comprueba que el depósito de la ficha cuadra con el porcentaje.
3. Apunta valor de subasta y tasación. Calcula el 70 %.
4. En bienes, anota número de finca, CRU y situación posesoria. ¿Dice el edicto si hay cargas que subsisten?
5. Escribe la puja máxima que habrías hecho, con todas las capas, y compárala con lo que pasó.

Hazlo con tres fichas y tendrás más criterio que con diez vídeos. En el área gratis tienes la plantilla para no dejarte ningún campo.

Preguntas frecuentes

¿Qué necesito para pujar en mi primera subasta judicial?

Tres cosas: identificación electrónica (certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve), alta en el Portal de Subastas del BOE y el depósito de esa subasta consignado antes de pujar. El importe sale en la ficha: con la Ley Orgánica 1/2025, el 20 % del valor de subasta en inmuebles y el 10 % en muebles (mínimo 1.000 €) en las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025; el 5 % en las anteriores.

¿Se puede pujar en una subasta judicial sin consignar el depósito?

No, salvo que seas la parte ejecutante. Para cualquier otro postor, sin depósito consignado la puja no es válida.

¿Se ve la puja más alta en el Portal de Subastas?

Depende del régimen. En las ejecuciones anteriores al 3 de abril de 2025, sí, y la última hora se alarga si entran pujas mejores. En las iniciadas desde esa fecha (Ley Orgánica 1/2025), las pujas son secretas hasta el cierre y el plazo no se prorroga.

¿Cuánto tarda en devolverse el depósito si no gano?

Se ordena tras el cierre y lo gestiona el Portal con la entidad en la que lo consignaste, así que depende de esa tramitación. Con reserva de postura, sigue retenido hasta que el remate se resuelva a favor de otra persona.

El siguiente paso no es pujar: es hacer el ejercicio con tres fichas cerradas hasta que la ficha te hable sola. En el área gratis tienes la plantilla; si quieres el método completo, apúntate a la lista de espera del curso. Sin prisa: siempre hay otra subasta.