Ejecución hipotecaria, ordinaria o de apremio: por qué cambia lo que compras
«En subasta compras limpio.» Es la frase que más dinero cuesta en este negocio. La subasta borra lo que va detrás de la deuda que se ejecuta, no lo que va delante. Y qué va delante depende de qué ejecución hay detrás del anuncio: la de un banco con hipoteca, la de un acreedor con un embargo o la de Hacienda con un apremio. Mismo Portal, misma ficha, tres pisos distintos.
La teoría de qué carga subsiste y cuál se cancela ya está en subastas.ai: cargas y gravámenes en subastas y qué son las cargas de una subasta. Esta clase es para tener el edicto delante y saber, antes de pedir la nota simple, qué ejecución es y qué te vas a encontrar.
Qué vas a aprender: a distinguir las tres ejecuciones por el edicto y la ficha del Portal del BOE, qué se cancela y qué queda en cada una, por qué un embargo posterior deja la hipoteca del banco encima del piso, y qué deudas sobreviven a cualquier subasta.
Qué hay detrás de cada subasta: una deuda y su rango
Detrás de cada subasta hay un acreedor que no cobra y una deuda inscrita o anotada en el Registro con una fecha. Esa fecha es su rango: su puesto en la cola de las cargas.
La regla cabe en dos líneas. Lo inscrito antes que la carga que se ejecuta sigue ahí cuando te adjudican el piso: lo pagas tú, encima del precio. La carga ejecutada y lo inscrito después se cancelan con el mandamiento que acompaña al decreto de adjudicación. La primera pregunta no es cuánto vale el piso, sino qué carga se ejecuta y qué hay delante.
Los fragmentos de edicto y de ficha que siguen son hipotéticos, escritos para la clase con las frases que vas a encontrar en los de verdad.
Ejecución hipotecaria: se cancela la hipoteca y lo que va detrás
El acreedor es el titular de la hipoteca, casi siempre un banco, y la ejecuta por el procedimiento especial que la Ley de Enjuiciamiento Civil reserva a los bienes hipotecados.
Fragmento hipotético de edicto: «Procedimiento: Ejecución hipotecaria 000/2023. Se saca a pública subasta la finca hipotecada, por el tipo pactado en la escritura de constitución de hipoteca.» En la ficha del Portal: «Tipo de subasta: JUDICIAL HIPOTECARIA».
Qué se cancela: la hipoteca que se ejecuta y todo lo inscrito o anotado después (otros embargos, segundas hipotecas). Qué queda: lo anterior. Como una primera hipoteca suele ser lo más antiguo del historial, es la ejecución en la que más veces el piso sale de verdad limpio. Lo comprobamos siempre en la nota simple: una servidumbre anterior se queda.
La pista que delata este tipo: el valor de subasta es el que pactaron banco y deudor en la escritura, años atrás. No es una tasación actual: solo te dice dónde cae el 70 % del remate.
Ejecución ordinaria por embargo: la hipoteca anterior se queda
Aquí el acreedor no tiene hipoteca. Tiene un título que le permite ejecutar (una sentencia, un decreto, una escritura pública, una póliza de préstamo) y ha anotado un embargo sobre el piso. El edicto lo llama «ejecución de títulos judiciales» o «de títulos no judiciales», y la ficha del Portal, «JUDICIAL EN VÍA DE APREMIO». Ojo con el nombre: esa «vía de apremio» es la fase final de la ejecución civil, en un juzgado; no es el apremio de Hacienda.
Una ejecutante muy habitual es la comunidad de propietarios: reclama las cuotas, obtiene un título judicial y embarga el piso del vecino moroso. Su embargo suele ser lo último anotado.
Fragmento hipotético de edicto: «Ejecución de títulos judiciales 000/2025. Ejecutante: Comunidad de Propietarios. Cargas anteriores: hipoteca a favor de una entidad bancaria, inscrita en 2017, por un principal de 120.000 €. Valor de subasta: 80.000 €, resultante de deducir del valor de tasación de 200.000 € el importe de las cargas anteriores.»
Lee esa última frase dos veces. En la ejecución por embargo, el valor de subasta es la tasación menos lo que se estima pendiente de las cargas anteriores. Un valor sorprendentemente bajo no es un chollo: es la señal de que hay una hipoteca delante. En este ejemplo hipotético, pujar 60.000 € no es pagar 60.000 € por un piso de 200.000 €: son 60.000 € más los 120.000 € de la hipoteca que sigue inscrita, más los intereses y costas que el edicto no detalla. Se cancela el embargo ejecutado y lo anotado después. Nada más.
Apremio administrativo de Hacienda o Seguridad Social: el anuncio lo dice
Aquí no hay juzgado. La Agencia Tributaria o la Tesorería de la Seguridad Social cobran por su propio procedimiento de apremio, con diligencia de embargo y mesa de subasta (los tipos de subasta; ficha técnica en subastas de la AEAT y de la Seguridad Social).
Fragmento hipotético de anuncio: «Procedimiento de apremio. Diligencia de embargo de 2024. Cargas: hipoteca a favor de una entidad bancaria, inscrita en 2015, que subsiste y asume el adjudicatario. Tipo de subasta: valoración del bien menos el importe de las cargas preferentes.»
Misma lógica que la ordinaria: se ejecuta un embargo, y el de Hacienda casi siempre llega después de la hipoteca del banco. Lo distinto es que no te lo dice la LEC, te lo dice el anuncio, que lista las cargas y declara cuáles subsisten. Depósito, plazo y forma de pago, también.
Cómo verlo en el edicto y en la ficha del Portal: paso a paso
- Lee «Tipo de subasta» en la ficha. «Judicial hipotecaria», «judicial en vía de apremio» o «Agencia Tributaria» ya te dicen qué ejecución es (primeros pasos en una subasta judicial).
- Baja al documento que manda. El edicto que se descarga de la ficha, o el anuncio de Hacienda o Seguridad Social (cómo leer un edicto).
- Busca el nombre del procedimiento y el número de autos. El año del número es la primera pista de cuándo empezó la ejecución.
- Fija la fecha de inicio de la ejecución. Decide depósito y plazos. Iniciadas hasta el 2 de abril de 2025: depósito del 5 % del valor de subasta y 40 días desde la aprobación del remate. Iniciadas desde el 3 de abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025: 20 % en inmuebles y 10 % en muebles, mínimo 1.000 € (el letrado de la Administración de Justicia puede elevarlo o reducirlo) y, en inmuebles con puja igual o superior al 70 %, 20 días desde el cierre. Un depósito de la quinta parte del valor ya delata el régimen nuevo. Detalle en qué depósito hay que consignar y el plazo para pagar. En AEAT y Seguridad Social, lo fija cada anuncio.
- Localiza el párrafo de cargas y el cálculo del valor de subasta.
- Cruza con la nota simple. La nota marginal de expedición de certificación de cargas marca la carga que se ejecuta. Lo anterior por fecha, se queda; lo posterior, se cancela.
| Hipotecaria | Ordinaria por embargo | Apremio administrativo | |
|---|---|---|---|
| Quién ejecuta | El acreedor hipotecario (un banco, casi siempre) | Un acreedor con título judicial o no judicial; la comunidad de propietarios, a menudo | AEAT o Seguridad Social |
| Cómo se ve | Edicto: «ejecución hipotecaria». Ficha: «judicial hipotecaria» | Edicto: «ejecución de títulos judiciales / no judiciales». Ficha: «judicial en vía de apremio» | Anuncio: «procedimiento de apremio», «diligencia de embargo» |
| Valor de subasta | El pactado en la escritura | Tasación menos cargas anteriores | Valoración menos cargas preferentes |
| Qué se cancela | La hipoteca ejecutada y lo posterior | El embargo ejecutado y lo posterior | Lo posterior al embargo, según el anuncio |
| Qué queda | Lo anterior a esa hipoteca | Lo anterior al embargo: la hipoteca del banco, normalmente | Lo que el anuncio declara que subsiste |
| Qué miramos nosotros | Que no haya nada delante de la hipoteca | Cuánto se debe de verdad de la hipoteca anterior | El anuncio entero: cargas, depósito, plazo, posesión |
Lo que no borra ninguna subasta: comunidad e IBI
Hay deudas que no están en el Registro y siguen al piso en los tres tipos. Comunidad: quien adquiere un piso o local en propiedad horizontal responde, con el propio inmueble, de las cuotas pendientes de la parte vencida del año en curso y de los tres años anteriores (lo fija la Ley de Propiedad Horizontal). IBI: el inmueble queda afecto, de forma subsidiaria, a las cuotas pendientes y no prescritas aunque cambie de titular (Ley Reguladora de las Haciendas Locales). El detalle, en deudas de comunidad e IBI.
Nuestra práctica: llamar al administrador antes de pujar y preguntar por la deuda y por derramas. Unas veces contestan, otras no. Sin dato, una cifra prudente a la hoja de la operación. Si la ejecutante es la propia comunidad, lo que reclama está en el edicto.
Errores típicos y ejercicio práctico
Los que más vemos, alguno en nuestra propia hoja:
- Leer «judicial» y dar por hecho que es hipotecaria. Muchas judiciales del Portal son embargos.
- Celebrar un valor de subasta bajo. En la ordinaria y en el apremio es bajo porque le han restado la hipoteca que te vas a quedar.
- Restar la hipoteca anterior por el principal inscrito. La deuda real puede ser mayor o menor. Se pregunta; sin dato, lo inscrito más un margen.
- Olvidar comunidad e IBI porque no salen en la nota simple. Los que cuestan dinero, en los errores del novato.
El ejercicio. Abre el Portal de Subastas del BOE, filtra por concluidas y elige dos de inmuebles: una «judicial hipotecaria» y una «judicial en vía de apremio». Solo cerradas. Con cada una:
- Descarga el edicto y apunta el procedimiento, el número de autos y la fecha de inicio de la ejecución. Decide qué régimen aplica (anterior o Ley Orgánica 1/2025).
- Copia el párrafo de cargas y el del valor de subasta. ¿Hay una hipoteca anterior? ¿Se ha restado del valor?
- Escribe en una línea qué se cancelaría y qué quedaría si la hubieras ganado tú.
- Suma a la puja ganadora la carga que queda y una cifra prudente de comunidad e IBI. Ese es el precio real.
En el área gratis tienes nuestra hoja de la operación para hacer ese cálculo con cada carga que queda. Si quieres el método entero, con edictos de verdad delante, apúntate a la lista de espera del curso. Sin prisa: el Portal publica embargos todos los días.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre una ejecución hipotecaria y una ejecución ordinaria en una subasta?
En la hipotecaria se ejecuta la hipoteca: se cancela esa hipoteca y lo inscrito después, y queda solo lo anterior. En la ordinaria se ejecuta un embargo: se cancela ese embargo y lo posterior, pero una hipoteca inscrita antes sigue ahí y la asume quien se adjudica el piso.
¿Si compro un piso en una subasta por embargo me quedo con la hipoteca?
Si está inscrita antes que el embargo que se ejecuta, sí: subsiste y el precio del remate no se destina a pagarla. Por eso el valor de subasta se calcula restando a la tasación las cargas anteriores.
¿Cómo sé qué tipo de ejecución es en el Portal de Subastas del BOE?
En la ficha, el campo «Tipo de subasta»: «judicial hipotecaria», «judicial en vía de apremio» (ejecución ordinaria por embargo) o «Agencia Tributaria». En el edicto, el nombre del procedimiento: «ejecución hipotecaria», «ejecución de títulos judiciales o no judiciales» o «procedimiento de apremio».
¿Qué deudas de comunidad e IBI pago si compro en subasta?
Las cuotas de comunidad de la parte vencida del año en curso y de los tres anteriores, según la Ley de Propiedad Horizontal, y el IBI pendiente y no prescrito, al que el inmueble queda afecto de forma subsidiaria. No se cancelan con la subasta: se preguntan antes de pujar y, sin dato, se estiman con prudencia.
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